Prag - Das Wachstum der tschechischen Bauwirtschaft hielt auch im vergangenen Jahr an. Nach vorläufigen Angaben des Tschechischen Statistikamtes wuchs die Produktion im Baugewerbe 2007 um 6,7%.
Während die Branche von einer starken Dynamik im Gewerbebau und im Wohnungsbau profitierte, litt der Tiefbau unter einer Auftragsdelle der öffentlichen Hand. Für 2008 prognostiziert der Verband der Bauindustrie ein Wachstum von 5%. Begünstigt wird das Bauklima weiterhin durch relativ niedrige Zinsen und den Zufluss von Geldern der EU.
Die tschechische Bau- und Ausbaubranche profitierte 2007 vor allem von der Dynamik des Gewerbebaus (Industriehallen, Bürogebäude, Geschäftszentren) und des Wohnungsbaus. Der Hochbau (Neubau, Rekonstruktion, Modernisierung) im Inland legte um fast 11% zu. Der Tiefbau litt dagegen unter einer Auftragsdelle der öffentlichen Hand, verursacht durch die lange Phase der Regierungsbildung und den komplizierten Abstimmungsprozess, der die Nutzung der frischen EU-Gelder auf das Jahr 2008 verschob. In der Statistik schlug sich dies auch angesichts des auftragsstarken Vorjahres in Rückgängen beim Ingenieurbau (-2,8%) nieder. Im Jahr 2008 dürfte erneut stärkere Bewegung in den Tiefbau kommen.
In einer aktuellen Analyse über Strategie und Visionen der Bauwirtschaft bis 2015 berechnet der Verband der Unternehmer der tschechischen Bauwirtschaft (SPS) den Baubedarf in der Tschechischen Republik auf über 4.500 Mrd. Tschechische Kronen (Kc; rund 189 Mrd. Euro; 1 Euro = 23,86 Kc).
Im Jahr 2007 wurden Bauarbeiten im Wert von insgesamt 510,9 Mrd. Kc durchgeführt (umgerechnet 18,4 Mrd. Euro). Zum Wachstum haben vor allem die Hochbauten beigetragen, (Plus 9,7%), die mehr als die Hälfte der Bauarbeiten ausmachten, die von Firmen mit 20 und mehr Mitarbeitern durchgeführt wurden.
Die Zahl der Baugenehmigungen ging um 13,3% zurück auf 117.384. Der Rückgang erfasste alle Regionen des Landes. Die Zahl der genehmigten Wohnungsbauten ging um 5,0% zurück, bei den Nichtwohnungsbauten gab es ein Minus von 6,0%. Auch der Schätzwert der Bauten ließ im Vergleich zum Vorjahr um 0,9% nach. Das betraf jedoch nicht den Gewerbeneubau (+18,6%), den Wohnungsneubau (+6,1%) und die Modernisierung von Umweltbauten, insbesondere der Kanalisation (+30,5%). In allen anderen Bereichen lagen die Zahlen unter dem Vorjahreswert. Großbauten im Wert von über 1,0 Mrd. Kc wurden insgesamt 24 zugelassen. Dabei handelt es sich in der großen Mehrheit um Verkehrsinfrastrukturbauten.
Bei den Aufträgen spiegelte sich diese Entwicklung wider: Tschechiens Bauunternehmen konnten neue Bauaufträge im Wert von 263,5 Mrd. Kc zeichnen, ein Minus von fast 12%. Insgesamt wurden 9,1 Mio. qm an Gebäudefläche genehmigt, ein Minus von 1,2%. Eine Zunahme der Fläche gegenüber dem Vorjahr verzeichnete der Wohnungsbau (3,2%), während im Nichtwohnungsbau die genehmigte Fläche um 5,9% zurückging. Die durchschnittliche Fläche einer neuen Wohnung lag bei 122,7 qm mit einem Schätzwert von 19.600 Kc pro Quadratmeter.
Das Rückgrat des tschechischen Baugewerbes bilden rund 2.500 Unternehmen mit 20 und mehr Mitarbeitern. Sie beschäftigten 2007 wegen des leergefegten Arbeitsmarktes um 1,5% weniger Mitarbeiter als im Vorjahr. Der nominale monatliche Durchschnittslohn stieg um 7,9% auf 21.914 Kc (rund 790 Euro), die Arbeitsproduktivität pro Beschäftigten um 7,5%. Die Produktivität einer gearbeiteten Stunde erreichte 1.249 Kc, ein Zuwachs um 7,6%. Der durchschnittliche Stundenlohn eines Bauarbeiters lag bei 149 Kc (ein Plus von 8,0%). Eine Bremse für das Wachstum ist der Mangel an Arbeitskräften. Die Auslastung ist so hoch, dass viele Unternehmen Aufträge ablehnen müssen und auch bei großen Tendern nur wenige Firmen mitbieten. Zu Jahresbeginn 2008 meldete die Branche, ihr fehlten mindestens 5.000 Arbeiter verschiedenster Bauberufe, um einen flüssigen Baubetrieb zu gewährleisten.
Wohnungsbau
Im Jahr 2007 wurden landesweit 41.650 Wohnungen fertiggestellt, ein Plus von 38% gegenüber 2006 und soviel wie seit 1993 nicht mehr. Die Zahl begonnener Wohnungsbauten stagnierte bei 43.796. Im Bau befanden sich 170.971 (1,3% mehr als im Vorjahr). Auch diese beiden Zahlen waren die höchsten seit 1993. Ob sie einen Höhepunkt markieren, ist schwer abzuschätzen. Immer neue Apartment- und Residenzprojekte werden bekannt. Ein Trend in vielen Städten und Gemeinden ist die Umwandlung alter Kasernen oder Industrieruinen in Wohnungen. Die Nachfrage nach eigenen vier Wänden scheint angesichts der steigenden Kaufkraft, günstiger Finanzierungsmöglichkeiten, demographischer Entwicklung und der wachsenden Zahl der Singlehaushalte unvermindert hoch. Auch die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf diese Bauleistungen um 4 Prozentpunkte auf 9% mit Beginn 2008 hat zu keinem rückläufigen Trend geführt.
Vor allem in Prag handelt es sich beim Wohnungsmarkt um einen Verkäufer-Markt, was dazu führt, dass so ziemlich alles Absatz findet, was gebaut wird, meist sogar noch, bevor die Bauarbeiten begonnen haben. Branchenexperten erwarten aber, dass allmählich neben der Lage und Verkehrsanbindung auch Aspekte wie Stil, Qualität, Zuschnitt, Ausstattung und Energieverbrauch eine Rolle spielen werden. Das bisher verschwindend geringe Interesse an Niedrigenergiehäusern (Schätzungen gehen von kaum 1.000 solcher Häuser in Tschechien aus) wird im Zuge von drastisch steigenden Energiepreisen, Ökosteuern und der finanziellen Förderung alternativer Energiequellen zunehmen. Es gibt sogar erste Developer-Projekte, die Wärmepumpen oder Wärmerückgewinnung in ihren Baukonzepten einsetzen. Generell aber sehen Branchenexperten bei den Entwicklungsgesellschaften wenig Motivation, ökologisch zu bauen, solange das Gesetz es nicht erzwingt. Groß hingegen sei das Interesse bei denen, die selbst davon einen Nutzen haben - Tschechiens privaten Hausbauern oder Modernisierern. Noch ist einiges an Aufklärungsarbeit zu leisten. Angemahnt wird auch eine intensivere Förderung durch den Staat.
Baufinanzierung
Der Hypothekenmarkt boomt. 2007 war ein weiteres Rekordjahr in seiner relativ jungen Geschichte. In den ersten neun Monaten wurden nach Angaben des Ministeriums für Regionale Entwicklung 65.224 Hypothekendarlehen abgeschlossen. Der Wert der garantierten Darlehen betrug insgesamt 143,6 Mrd. Kc, womit der Gesamtwert 2006 bereits überschritten wurde. Die Hypothekenzinsen liegen um 5% und halten die fieberhafte Nachfrage nach Wohneigentum wach. Da die Monatsraten vergleichbar sind mit der monatlichen Miete oder sogar darunter liegen, bevorzugt jeder die Finanzierung von eigenen vier Wänden. Hinzu kommt, dass Hypotheken steuerlich günstiger sind. Bei einer Hypothekenschuld von 589 Euro gegenüber einem EU-Schnitt von 11.184 Euro besteht generell noch einiges Potenzial. Die Liberalisierung des regulierten Mietmarktes wird den Hypothekenbanken weitere Kunden zutragen. Wer in einer alten und meist nicht renovierten Wohnung plötzlich Marktmieten bezahlen muss, investiert den Betrag vermutlich lieber in ein Eigenheim.
Auch das Bausparen verzeichnete einen Rekord. 2007 schlossen die tschechischen Bauspargesellschaften 862.000 neue oder veränderte Bausparverträge ab (2006: 826.000). Die Hypothekenkrise in den USA macht diese Form der Geldanlage noch beliebter. Insgesamt laufen etwa 5,8 Mio. Verträge. Zugleich nehmen immer mehr Kunden einen Bausparkredit in Anspruch. 2007 waren es mit nicht ganz 164.000 rund 8.000 mehr als im Jahr zuvor. Die Summe der Neukredite erreichte fast 74 Mrd. Kc (rund 2,7 Mrd. Euro) und steigerte sich damit um 40% gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Kreditsumme lag nach Informationen der Assoziation der Bausparkassen bei 451.000 Kc (rund 16.245 Euro). Gegenwärtig zahlt einer von zehn Tschechen einen Bausparkredit ab. Das Verhältnis von Bauspardarlehen zu den Bausparverträgen hat sich auf 40% gesteigert. Anfang 2008 hat die Regierung erneut angekündigt, aus Spargründen entweder die staatliche Unterstützung oder aber die steuerliche Begünstigung (bei Hypotheken wie Bauspardarlehen) abschaffen zu wollen.
Gesetzliche und politische Rahmenbedingungen im Wohnungsbau
Für den sozialen Wohnungsbau gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 9%, während alle anderen Bauleistungen dem Regelsatz von 19% unterworfen sind. Unter den sozialen Wohnungsbau fällt die überwiegende Mehrheit der Wohnungen und Häuser, da er laut Gesetz Familienhäuser mit einer Fläche bis 350 qm umfasst und Wohnungen bis 120 qm.
Das neue Baugesetz aus dem Jahr 2007 steckt bereits in einem Novellierungsprozess, der den Bau von Wohnungen und öffentlichen Gebäuden in vielen Gemeinden stimuliert, in denen das bisher nicht möglich war. Der Hintergrund: Von 6.000 Gemeinden in Tschechien haben 2.800 (in der Regel unter 1.000 Einwohner) aus finanziellen Gründen noch keinen Raumordnungsplan erarbeiten können. Das hat dazu geführt, dass bisher dort die Bautätigkeit nicht oder nur eingeschränkt möglich war. Die Novelle, die im März 2008 vom Unterhaus verabschiedet und an den Senat weitergereicht wurde, erlaubt auch in solchen Gemeinden fortan eine auf den Wohnungs- und Öffentlichkeitsbau eingeschränkte Bauaktivität.
Tschechiens Energiepreise sind drastisch im Steigen begriffen. Durch das Inkrafttreten von Ökosteuern seit 1.1.08 nimmt diese Tendenz weiter zu, sofern es sich um Strom und Wärme aus anderen als erneuerbaren Quellen handelt. Das verteuert Produkte wie etwa Baumaterialien, steigert zugleich die Nachfrage nach Energiesparmaßnahmen und Baubedarfsartikeln, weckt das Interesse an Niedrigenergiehäusern und alternativen Heizungssystemen. Brennholz, Holz-Schnitzel, Holz-Pellets und Briketts sind durch die Eingliederung in die ermäßigte Mehrwertsteuerkategorie (9% statt 19%) günstiger geworden, was die Nachfrage nach diesen Heizsystemen begünstigt.
Entwickler, Bauherren und Besitzer dürfen ab dem 1.1.09 bei der Hülle neuer Gebäude und größerer Renovierungen ein bestimmtes Energieeffizienz-Niveau (Klasse C) nicht mehr unterschreiten. Der Energieverbrauch der Gebäude muss öffentlich gekennzeichnet werden. Für öffentliche Gebäude gilt diese Pflicht bereits seit dem 1.1.08. Auch bei Altgebäuden ist diese Bestimmung in dem Moment anzuwenden, wo Besitzer oder Mieter wechseln. Hinzu kommt, dass bei neuen Gebäuden über 1.000 qm künftig vorab eine technische Analyse zu erfolgen hat, die die Wirtschaftlichkeit des Einsatzes alternativer Heizsysteme prüft (etwa dezentralisierte Systeme aus erneuerbaren Quellen, kombinierte Strom- und Wärmeerzeugung, Wärmepumpen).
Das vom Umweltministerium erarbeitete Programm sieht bis Ende 2008 eine Novelle des Luftschutzgesetzes vor. Dieses soll Emissionsvorgaben und technische Parameter für kleine stationäre Verbrennungsvorrichtungen (eingeschlossen private Öfen oder Kessel zur zentralen Heizung) einführen. Anlagen, die diesen Parametern nicht entsprechen, sind ab dem 1.1.14 verboten.
Wirtschaftsbau
Die Mehrheit der Büroflächen konzentriert sich mit 2,14 Mio. qm auf Prag, wo weiterhin moderne Bürogebäude entstehen. Nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft DTZ entstanden 2007 rund 161.000 qm neuer Büroflächen. Für 2008 wird mit 250.000 gerechnet, 2009 sogar mit 300.000. Auch der regionale Büromarkt entwickelt sich dynamisch. Büro- und Verwaltungskomplexe entstehen verstärkt in Plzen, Brno (Brünn) und Ostrava. Mit 212.000 qm Büroraum verfügt Brno etwa über ein Zehntel der Prager Fläche. Im Jahr 2007 kamen 61.000 qm hinzu. In Ostrava mangelt es noch an modernen Gebäuden.
Tschechiens moderne Industriefläche umfasst nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft DTZ 1,9 Mio. qm und ist gut ausgelastet (Leerstandquote: 5,7%). Developer erschließen immer neue Grundstücke für gewerbliche Zwecke. An der Spitze steht die niederländische Gesellschaft CTP Invest mit über einem Dutzend Gewerbeparks, in denen sie moderne Lager-, Büro- , Montage- und Produktionsflächen vermietet. Weitere Industrie- und Logistikhallen baut sie in Slapanice bei Brno und einer früheren Stärkefabrik in Brno. Wichtigste Konkurrenten sind ProLogis und die Entwicklungsgesellschaft VGP Industrialni stavby mit ihren Industrie- und Logistikparks.
Bei den Einzelhandelsflächen hat sich nach stürmischer Entwicklung das Tempo verlangsamt, doch bleibt der Ausdehnungsdrang auch 2008 erhalten. Die Zahl der Einkaufszentren könnte sich nach Angaben der Marktforschungsgesellschaft Incoma Research bis 2010 um ein Drittel steigern. Gegenwärtig gibt es 230 Einkaufszentren in Tschechien, davon rund 80 sehr große Komplexe.
